Особенности функционирования первичного рынка жилой недвижимости в регионе

Авторы: Лукашенок Татьяна Рудольфовна, Розенко Светлана Викторовна

.

Рубрика: Экономические науки

Страницы: 30-36.

Объём: 0,31

Опубликовано в: «Наука без границ» № 5(33), май 2019

Скачать электронную версию журнала

Библиографическое описание: Лукашенок Т.Р., Розенко С. В. Особенности функционирования первичного рынка жилой недвижимости в регионе // Наука без границ. 2019. № 5(33). С. 30-36.

Аннотация: Целью статьи является анализ изучения особенностей функционирования регионального первичного рынка жилой недвижимости. Выявлены основные тенденции развития первичного рынка жилой недвижимости в Красноярском крае, его современное состояние, а также сформулированы и обоснованы основные проблемы и способы их решения. Степень доступности жилья рассматривается как особенность, влияющая на функционирование и развитие рынка жилой недвижимости региона.

В последнее время приобретение жилья на первичном рынке становится среди населения все более привлекательным и востребованным. В связи с чем первичный рынок жилья активно развивается и приобретает свои особенности с учетом региональной специфики.  

Под термином региональный первичный рынок жилой недвижимости понимается территориально ограниченная система экономических отношений между продавцом и покупателем по поводу обмена вновь созданных (построенных либо реконструированных) и впервые представленных для продажи объектов жилой недвижимости в регионе по конкретной цене.

В качестве объекта исследования данной статьи был выбран один из крупнейших субъектов РФ – Красноярский край. Проведя анализ динамики развития рынка первичной жилой недвижимости Красноярского края[1] [2, 3], авторами выявлены нижеследующие тенденции.

Во-первых, снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом (рис. 1) .

Ввод в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае, тыс. кв. м.

Рис. 1. Ввод в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае, тыс. кв. м.

Составлено авторами по [1, 2, 3]

Во-вторых, увеличение цены 1 кв.м. (рис. 2) и общей площади жилых помещений.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае, руб.

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае, руб.

Составлено авторами по [1, 2]

Таким образом, можно сказать, что первичный рынок жилой недвижимости в крае динамично развивается, и ввод жилья в эксплуатацию непосредственно влияет на предложение со стороны застройщиков, а также изменение цены влияет на спрос населения.

По результатам анализа современного состояния рынка первичной жилой недвижимости Красноярского края было выявлено следующее:

- наибольшая доля рынка приходится на жилье комфорт класса [3, 4, 5];

- застройщики предпочитают строить кирпично-монолитные жилые дома[3, 4, 5];

- по типу квартир на первичном рынке жилья преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры [3, 4, 5].

Особенностью регионального первичного рынка недвижимости Красноярского края является то, что основное строительство новостроек ведется в 8 городах, однако наибольшую долю строительства новостроек занимает столица региона – Красноярск [3, 4, 5].

По результатам проведенных исследований авторами сформулированы основные проблемы рынка и предложены способы их решения (табл. 1).

Таблица 1

Основные проблемы первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края и способы их решения

Основные проблемы развития первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края

Способы решения проблем и развития первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края

1.Неравномерность застройки в регионе

Увеличение объемов строительства в пригороде Красноярска и по территории Красноярского края

2.Нестабильность первичного рынка жилой недвижимости в связи с падением спроса (рост числа пострадавших участников долевого строительства при одновременном росте объемов нового строительства)

Урегулирование вопроса долевого строительства на законодательном уровне.

Повышение качества строящегося жилья.

Составлено авторами

Таким образом, для решения первой проблемы необходимо разработать проект развития строительства новостроек вблизи и на территории Красноярска, благодаря чему предложение на территории края будет распределено более равномерно.

С целью решения второй проблемы приняты поправки в законодательство о долевом строительстве жилья, в которых говорится, что с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках. Также стоит менять структуру предложения: должны появляться объекты, спроектированные с учетом предпочтений покупателей, т.е. повышать качество. Уменьшение цен приводит к снижению качества жилья, поскольку застройщик начинает экономить на материалах. В результате покупатели, недовольные качеством новостроек, скорее приобретут квартиру на вторичном рынке. Стоит отметить, что для Красноярского края необходимо использовать современные строительные материалы, учитывающие климатические условия Сибири, а также эффективные технологий строительства и эксплуатации зданий.

Особенностью первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края являются значения показателей доступности жилья [6, 7]. Органами власти края выработаны прогнозные направления для эффективного решения вопроса доступности жилья (рис. 3).

Ввод в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае в период с 2014 по 2020 гг., тыс.кв.м.

Рис. 3. Ввод в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае в период с 2014 по 2020 гг., тыс.кв.м.

Составлено авторами по: Об утверждении государственной программы Красноярского края Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан: постановление Правительства Красноярского края от 30.09.13 N 514-п (ред. 09.10.18). Режим доступа: http://www.consultant.ru

С целью оценки прогнозных направлений авторами проведен расчет коэффициентов, характеризующих состояние рынка (рис. 4-5).

Коэффициент потенциала роста жилищной обеспеченности на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2012-2017 г.

Рис. 4. Коэффициент потенциала роста жилищной обеспеченности на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2012-2017 г.

Составлено авторами

Коэффициент потенциала роста платежеспособного спроса на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Рис. 5. Коэффициент потенциала роста платежеспособного спроса на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Составлено авторами

Проведя анализ коэффициентов, представленных на рис. 4 и 5, можно сделать вывод, что ввод в эксплуатацию жилых домов в 2017 году был самым оптимальным, в этом году совпадал рост жилищной обеспеченности, а также совпадали цены на жилье и доходы населения. Поэтому для развития рынка важно учитывать ситуацию на самом рынке, а также возможности и предпочтения покупателей.

Доступность жилья является одним из факторов, влияющих на функционирование и развитие регионального рынка жилой недвижимости, поэтому авторами с целью оценки направлений развития первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края был проведен расчет показателей доступности жилья.

Во-первых, рассчитан коэффициент доступности жилья по формуле 1 и представлен в табл. 2.

коэффициент доступности жилья

где: Kpa – коэффициент доступности жилья;

       wi – среднедушевые денежные доходы населения в месяц в регионе;

       pi1 – средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в регионе в i-ом году.

Таблица 2

Расчет коэффициента доступности жилья на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Наименование/год

2013

2014

2015

2016

2017

Среднедушевые денежные доходы населения, руб. в месяц

22524,3

24921,7

24806,2

26853,7

28009,5

Средняя цена 1 кв.м, руб.

53768,92

56370,98

52729,42

49408,79

50990,15

Коэффициент доступности жилья на первичном рынке

41,9

44,2

47

54,4

55

Составлено авторами

Расчет коэффициента доступности жилья показал, что доступность жилья в Красноярском крае увеличивается с каждым годом. В 2017 г. доходы населения составляли 55 % в стоимости 1 кв.м. жилья на первичном рынке.

Во-вторых, был рассчитан индекс доступности жилья по формуле 2 и представлен в табл. 3. Он показывает, сколько лет необходимо среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели.

индекс доступности жилья

где: СМ – стоимость 1 кв.м. жилья, руб.;

      ДСД – среднедушевые ежемесячные доходы населения, руб.;

      54 – площадь условной квартиры, кв.м.;

      3 – число членов домохозяйства, чел.;

     12 – количество месяцев в году.

Таблица 3

Расчет индекса доступности жилья на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Наименование/год

2013

2014

2015

2016

2017

Среднедушевые денежные доходы населения, руб. в месяц

22524,3

24921,7

24806,2

26853,7

28009,5

Средняя цена 1 кв.м, руб..

53768,92

56370,98

52729,42

49408,79

50990,15

Индекс доступности жилья на первичном рынке

3,6

3,4

3,2

2,7

2,7

Составлено авторами

В крае в среднем человеку для приобретения жилья за счет собственных средств потребуется около 3 лет. Также стоит отметить, что индекс доступности жилья понижается, и на 2016-2017 гг. имеет наименьшее значение.

Таким образом, исходя из выше изложенного, можно сделать вывод, что за последние годы идет повышение социально-экономической эффективности функционирования рынка первичной жилой недвижимости, этот вывод подтверждают рассчитанные авторами показатели достигнутой доступности жилья. Проанализировав показатели, можно сделать вывод о том, что доступность жилья растет с каждым годом, для этого составляются различные региональные проекты стратегии социально-экономического развития, государственные программы по созданию условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан, разрабатываются новые стандарты строительства, прогнозы и т.д. Все это делается для того, чтобы рынок совершенствовался и развивался, спрос населения был удовлетворен, поскольку данные обстоятельства свидетельствуют о социально-экономическом благополучии региона.

Список литературы
1. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru
2. Официальный портал Красноярского края [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.krskstate.ru
3. Сибдом [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.sibdom.ru
4. Циан [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.cian.ru
5. Domofond - Сайт объявлений недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.domofond.ru
6. Пухова В.В. Рыночная и социальная доступность жилой недвижимости как инструменты оценки удовлетворенности жилищной потребности населения / В.В. Пухова, В.Д. Тисленко, К.В. Чепелева // Фундаментальные исследования. 2018. №7. С. 152-157.
7. Бренинг Д.В. Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости в Красноярском крае / Д.В. Бренинг, Т.Н. Афанасьева // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2017. Т. 3. №13. С. 441-443.

Материал поступил в реакцию 06.05.2019
© Лукашенок Т.Р., Розенко С.В., 2019



[1] Об утверждении государственной программы Красноярского края Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан: постановление Правительства Красноярского края от 30.09.13 N 514-п (ред. 09.10.18). Режим доступа: http://www.consultant.ru