Особенности функционирования первичного рынка жилой недвижимости в регионе

Аннотация: Целью статьи является анализ изучения особенностей функционирования регионального первичного рынка жилой недвижимости. Выявлены основные тенденции развития первичного рынка жилой недвижимости в Красноярском крае, его современное состояние, а также сформулированы и обоснованы основные проблемы и способы их решения. Степень доступности жилья рассматривается как особенность, влияющая на функционирование и развитие рынка жилой недвижимости региона.

В последнее время приобретение жилья на первичном рынке становится среди населения все более привлекательным и востребованным. В связи с чем первичный рынок жилья активно развивается и приобретает свои особенности с учетом региональной специфики.  

Под термином региональный первичный рынок жилой недвижимости понимается территориально ограниченная система экономических отношений между продавцом и покупателем по поводу обмена вновь созданных (построенных либо реконструированных) и впервые представленных для продажи объектов жилой недвижимости в регионе по конкретной цене.

В качестве объекта исследования данной статьи был выбран один из крупнейших субъектов РФ – Красноярский край. Проведя анализ динамики развития рынка первичной жилой недвижимости Красноярского края[1] [2, 3], авторами выявлены нижеследующие тенденции.

Во-первых, снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом (рис. 1) .

Рис. 1. Ввод в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае, тыс. кв. м.

Составлено авторами по [1, 2, 3]

Во-вторых, увеличение цены 1 кв.м. (рис. 2) и общей площади жилых помещений.

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае, руб.

Составлено авторами по [1, 2]

Таким образом, можно сказать, что первичный рынок жилой недвижимости в крае динамично развивается, и ввод жилья в эксплуатацию непосредственно влияет на предложение со стороны застройщиков, а также изменение цены влияет на спрос населения.

По результатам анализа современного состояния рынка первичной жилой недвижимости Красноярского края было выявлено следующее:

- наибольшая доля рынка приходится на жилье комфорт класса [3, 4, 5];

- застройщики предпочитают строить кирпично-монолитные жилые дома[3, 4, 5];

- по типу квартир на первичном рынке жилья преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры [3, 4, 5].

Особенностью регионального первичного рынка недвижимости Красноярского края является то, что основное строительство новостроек ведется в 8 городах, однако наибольшую долю строительства новостроек занимает столица региона – Красноярск [3, 4, 5].

По результатам проведенных исследований авторами сформулированы основные проблемы рынка и предложены способы их решения (табл. 1).

Таблица 1

Основные проблемы первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края и способы их решения

Составлено авторами

Таким образом, для решения первой проблемы необходимо разработать проект развития строительства новостроек вблизи и на территории Красноярска, благодаря чему предложение на территории края будет распределено более равномерно.

С целью решения второй проблемы приняты поправки в законодательство о долевом строительстве жилья, в которых говорится, что с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках. Также стоит менять структуру предложения: должны появляться объекты, спроектированные с учетом предпочтений покупателей, т.е. повышать качество. Уменьшение цен приводит к снижению качества жилья, поскольку застройщик начинает экономить на материалах. В результате покупатели, недовольные качеством новостроек, скорее приобретут квартиру на вторичном рынке. Стоит отметить, что для Красноярского края необходимо использовать современные строительные материалы, учитывающие климатические условия Сибири, а также эффективные технологий строительства и эксплуатации зданий.

Особенностью первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края являются значения показателей доступности жилья [6, 7]. Органами власти края выработаны прогнозные направления для эффективного решения вопроса доступности жилья (рис. 3).

Рис. 3. Ввод в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае в период с 2014 по 2020 гг., тыс.кв.м.

Составлено авторами по: Об утверждении государственной программы Красноярского края Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан: постановление Правительства Красноярского края от 30.09.13 N 514-п (ред. 09.10.18). Режим доступа: http://www.consultant.ru

С целью оценки прогнозных направлений авторами проведен расчет коэффициентов, характеризующих состояние рынка (рис. 4-5).

Рис. 4. Коэффициент потенциала роста жилищной обеспеченности на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2012-2017 г.

Составлено авторами

Рис. 5. Коэффициент потенциала роста платежеспособного спроса на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Составлено авторами

Проведя анализ коэффициентов, представленных на рис. 4 и 5, можно сделать вывод, что ввод в эксплуатацию жилых домов в 2017 году был самым оптимальным, в этом году совпадал рост жилищной обеспеченности, а также совпадали цены на жилье и доходы населения. Поэтому для развития рынка важно учитывать ситуацию на самом рынке, а также возможности и предпочтения покупателей.

Доступность жилья является одним из факторов, влияющих на функционирование и развитие регионального рынка жилой недвижимости, поэтому авторами с целью оценки направлений развития первичного рынка жилой недвижимости Красноярского края был проведен расчет показателей доступности жилья.

Во-первых, рассчитан коэффициент доступности жилья по формуле 1 и представлен в табл. 2.

где: K_pa – коэффициент доступности жилья;

       w_i – среднедушевые денежные доходы населения в месяц в регионе;

       p_i¹ – средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в регионе в i-ом году.

Таблица 2

Расчет коэффициента доступности жилья на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Составлено авторами

Расчет коэффициента доступности жилья показал, что доступность жилья в Красноярском крае увеличивается с каждым годом. В 2017 г. доходы населения составляли 55 % в стоимости 1 кв.м. жилья на первичном рынке.

Во-вторых, был рассчитан индекс доступности жилья по формуле 2 и представлен в табл. 3. Он показывает, сколько лет необходимо среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели.

где: СМ – стоимость 1 кв.м. жилья, руб.;

      ДСД – среднедушевые ежемесячные доходы населения, руб.;

      54 – площадь условной квартиры, кв.м.;

      3 – число членов домохозяйства, чел.;

     12 – количество месяцев в году.

Таблица 3

Расчет индекса доступности жилья на первичном рынке жилой недвижимости в Красноярском крае за 2013-2017 г.

Составлено авторами

В крае в среднем человеку для приобретения жилья за счет собственных средств потребуется около 3 лет. Также стоит отметить, что индекс доступности жилья понижается, и на 2016-2017 гг. имеет наименьшее значение.

Таким образом, исходя из выше изложенного, можно сделать вывод, что за последние годы идет повышение социально-экономической эффективности функционирования рынка первичной жилой недвижимости, этот вывод подтверждают рассчитанные авторами показатели достигнутой доступности жилья. Проанализировав показатели, можно сделать вывод о том, что доступность жилья растет с каждым годом, для этого составляются различные региональные проекты стратегии социально-экономического развития, государственные программы по созданию условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан, разрабатываются новые стандарты строительства, прогнозы и т.д. Все это делается для того, чтобы рынок совершенствовался и развивался, спрос населения был удовлетворен, поскольку данные обстоятельства свидетельствуют о социально-экономическом благополучии региона.

Список литературы
1. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru
2. Официальный портал Красноярского края [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.krskstate.ru
3. Сибдом [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.sibdom.ru
4. Циан [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.cian.ru
5. Domofond - Сайт объявлений недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.domofond.ru
6. Пухова В.В. Рыночная и социальная доступность жилой недвижимости как инструменты оценки удовлетворенности жилищной потребности населения / В.В. Пухова, В.Д. Тисленко, К.В. Чепелева // Фундаментальные исследования. 2018. №7. С. 152-157.
7. Бренинг Д.В. Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости в Красноярском крае / Д.В. Бренинг, Т.Н. Афанасьева // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2017. Т. 3. №13. С. 441-443.

Материал поступил в реакцию 06.05.2019
© Лукашенок Т.Р., Розенко С.В., 2019